공시가1억 이하 취득세 1%, 공시가 2억 이하로 확대시행하는 이유는?

1. 오늘의 주제는..

안녕하세요, 부동산 이야기꾼 말똥구리입니다! 오늘도 ‘부동산테크’에 관심 있는 여러분을 위해 정부의 새로운 ‘깜짝 선물’인 취득세 인하 정책에 대해 함께 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

최근 정부가 발표한 부동산 시장 활성화 대책 중 하나로 출시된 새 상품이죠. 공시가격 2억 원 이하 주택에 대한 취득세 인하 확대 방안이 주목받고 있습니다. 기존 1억 원 이하에서 그 기준이 상향 조정된 것인데요, 이번 조치는 저가 아파트 시장, 특히 지방 부동산 시장에 활기를 불어넣을 것으로 기대됩니다. 과연 활기를 불어넣을지, 오로지 서울 ‘똘똘한 한채’ 에 밀려 조용히 사라질지 아직은 알 수 없습니다만, 일단 오늘은 이 정책의 배경과 핵심 내용, 그리고 시장에 미칠 영향까지 차분히 짚어보겠습니다. 실거주 또는 투자용 주택 매수를 고려하시는 분들이라면 꼭 주목해 주시기 바랍니다.

1.정책 배경: 공시가1억 이하에서 왜 ‘2억 원 이하’로 확대했나?

정부가 공시가격 2억 원 이하 주택까지 취득세 1% 적용 대상을 확대한 것은 침체된 지방 부동산 시장에 활력을 불어넣고, 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하려는 목적이 큽니다. 기존 1억 원 이하 기준은 사실상 혜택 대상이 너무 적다는 지적이 있었죠. 이번 확대로 인해 보다 현실적인 가격대의 주택 거래가 활성화될 것으로 기대됩니다.

정부의 공시지가 2억 이하 아파트 취득세 1% 정책 핵심 내용

이번 정책은 쉽게 말해 ‘집 살 때 내는 세금 줄여줄게~’ 정책입니다. 기존에는 집값에 따라 또는 주택수에 따라 중과되었던 취득세율이 기존의 공시가 1억이하 아파트에서 2억 이하 아파트까지 일괄적으로 1%로 조정되었습니다.

특히 지방 아파트의 경우, 수도권에 비해 상대적으로 공시지가가 낮아 혜택을 받을 수 있는 물량이 많을 것으로 예상됩니다. 재정경제부 관계자는 “이번 조치로 지방 소재 아파트의 약 60%가 취득세 인하 혜택을 받을 것”이라고 말씀하셨구요.

전문가들은 이번 정책이 침체된 지방 부동산 시장에 활기를 불어넣는 계기가 될 수 있다고 평가하고 있습니다. 다만, 한시적 조치인 만큼 실질적인 시장 회복으로 이어질지는 지켜봐야 한다는 신중한 의견도 있습니다.

정책 핵심 요약:

• 적용 대상: 공시가격 2억 원 이하 아파트 (기존 1억 원 이하에서 확대)
• 취득세율: 주택 가격 및 보유 주택 수와 관계없이 일괄 1% 적용 (기존 최대 3% 또는 중과세율 대비 파격적인 조건이죠?)
• 적용 기간: 2025년 5월 1일부터 2026년 4월 30일까지 (1년간 한시 적용) – 타이밍이 중요해 보입니다.
• 주요 수혜 지역: 수도권보다는 지방 중소도시에 혜택 집중 예상 (재정경제부 추산, 지방 아파트 약 60% 해당)

전문가들은 이번 조치가 단기적으로 지방 부동산 시장의 거래 절벽 해소에 일부 기여할 수 있다고 보면서도, 1년이라는 한시적 조치인 만큼 장기적인 시장 회복 동력으로 작용할지는 신중하게 지켜봐야 한다는 의견입니다. (제 예상으로는 1년 경과 후 연장될 것 같습니다.)

▶ 행정안전부 보도자료

2. 수혜 지역 분석: ‘공시가 2억 이하’, 어디에 많을까?

“공시지가 2억이라… 우리 동네도 해당될까?” 궁금하시죠? 정답은 ‘서울보다는 지방이 대세’입니다. 공시지가 2억 원 이하 아파트 취득세 인하 정책의 혜택을 받을 수 있는 지역은 대부분 비수도권, 특히 지방 중소도시에 집중되어 있습니다. 한국부동산원의 최근 자료에 따르면, 전국 아파트 중 약 42%가 공시지가 2억 원 이하에 해당하며, 이 중 80% 이상이 지방에 위치해 있습니다.

공시지가 지역별 분포(2억이하 중심)

지역별 공시지가 2억 원 이하 아파트 비율을 살펴보면, 서울은 5% 미만으로 극히 일부(주로 구도심 노후 아파트)만 해당됩니다. 경기와 인천 지역도 약 15% 정도로 대부분 외곽 지역에 집중되어 있습니다. 반면, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 광역시는 평균 35% 정도가 해당되며, 그 외 지방 중소도시는 60~80%가 혜택 대상에 포함됩니다.

특히 혜택이 집중될 것으로 예상되는 지역은 전라남북도 중소도시(공시지가 2억 이하 비율 약 75%), 경상남북도 중소도시(약 68%), 충청남북도 중소도시(약 65%), 강원도 주요 도시(약 70%) 등입니다. 지역별로 살펴보면, 전라남도 목포, 순천, 경상북도 안동, 김천, 충청북도 제천, 충주, 강원도 원주, 강릉 등의 중소도시가 대표적입니다.

최근 주택시장연구소의 분석에 따르면, 이번 정책으로 혜택을 받을 수 있는 아파트는 전국적으로 약 230만 가구로 추정됩니다. 주로 지방 신도시 인근의 중소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)와 노후 아파트 단지(준공 15년 이상)가 주요 대상이 될 것으로 전망됩니다.

**지역별 분포현황 요약하면,:**

• 서울: 5% 미만 (말 그대로 찾아보기 힘든 ‘희귀매물’입니다.)
• 경기/인천: 약 15% (주로 외곽 접경지 지역)
• 광역시: 약 35% 내외 (광역시도 생각보다 많네요)
• 지방 중소도시: 60~80% (여기가 진짜 ‘취득세 할인의 주 무대’)

다만 개정안이 적용되는 ‘지방’의 범위는 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(서울·경기·인천) 외의 지역으로 비수도권을 말합니다. 한마디로 서울 및 수도권은 제외한다는 거죠.

주목할 점: 높은 전세가율의 양면성

흥미로운(혹은 주의 깊게 봐야 할) 점은 이런 지방 아파트들이 대부분 전세가율이 높다는 거예요. 전국 아파트 평균 전세가율이 65% 수준인 데 비해, 공시지가 2억 이하 지방 아파트의 전세가율은 평균 80~90%에 달합니다. 일부 지역에서는 전세가가 매매가의 95%에 육박하는 경우도 있습니다. (제가 개별적으로 모니터링 하는 지방 단지들 급매물 보면 실거래가 9천~1억 정도 되는 아파트가 갭투자로 1,000만원 이내 금액으로 매수가능한 사례도 종종 있습니다.)

이처럼 지방 저가 아파트의 전세가율이 높은 이유를 살펴보자면, 크게 세 가지로 분석됩니다.

1. 지방은 인구가 줄어도 최소한의 주거 수요는 유지 (사람들 어디 살긴 해야죠!)
2. 지방 경제가 안 좋아서 집값은 안 오르는데 전세 수요는 꾸준 (불쌍한 내 월급…)
3. 지방 중소도시의 대학·공공기관·산업단지 주변은 꾸준한 임대 수요 있음 (어디서든 살 곳은 필요하니까)

높은 전세가율은 양날의 검

일반적으로 높은 전세가율은 초기투자비용이 적다는 점에서 매력적인 요소가 될 수 있고, 취득세 인하 혜택과 함께 월세 전환 시 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 점은 장점이겠지만, 한편으론 높은 전세가율은 다른 말로 하면 투자가치가 없다는 말과 일맥상통합니다. ‘저 아파트는 안올라’ 라는 해당 도시 구성원들의 집단지성이 작용한 결과니까요. 그러나 유념할 점은 그러한 집단지성이 틀릴 수도 있다는 것입니다. 대표적으로 21년도 봄부터 가을까지 전국적으로 그러한 상황이 펼쳐졌죠, 네, 집단지성은 집단광기로 언제든지 돌변할 수 있습니다. 그 분위기에 휩쓸려 최고가에 매수해서 잠못자는 분들도 물론 많이 계실 거구요. (최근 전고점 회복한 곳들 많으니 좋은 날 또 오겠지요..)
인생은 실전입니다! 그러한 리스크들을 사전에 점검하고, 적기 적소에 적절한 방법으로, 최소한 최악의 실수는 피해야 하는 것이 바로 우리가 공부하는 이유겠지요.

결국, 높은 전세가율은 ‘소액 투자의 기회‘인 동시에 ‘미래 가치 상승의 제약‘이라는 양날의 검일 수 있습니다. 해당 지역의 인구 동향, 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 지혜가 필요합니다. (역시 부동산은 공부가 답입니다.)

3. 취득세 인하로 얼마나 아낄 수 있을까?

“그래서 실제로 얼마나 세금을 줄일 수 있는데?” 가장 궁금한 부분이죠? 기존의 취득세율 체계와 새로운 정책을 비교하여 실제 얼마나 절세가 가능한지 살펴보겠습니다.

기존 취득세율은 주택 가격에 따라 차등 적용되었습니다. 6억 원 이하 주택은 1.1%, 6억~9억 원은 2.2%, 9억 원 초과는 3.0%였으나, 이번 정책으로 공시지가 2억 원 이하 아파트는 모두 1%로 통일됩니다. 특히 주목할 점은 실거래가가 아닌 공시지가 기준이라는 점입니다. (공시가격은 통상 실거래가의 70~80% 수준임을 감안하세요.)

결국 다주택자 투자 수요 펌핑이 목적 아닌가? (이 부분이 핵심!)

특히 주목할 만한 점은 이번 정책이 다주택자에게도 적용된다는 것입니다. 기존에는 주택 수에 따라 취득세율이 중과되었지만, 이번 정책은 공시지가 2억 원 이하 아파트에 한해 보유 주택 수와 관계없이 일괄 1%의 취득세율을 적용합니다.

놓치지 말아야 할 또 하나의 Point : 주택 수 산정 제외 혜택

한가지 더 챙겨야 할 포인트가 또 있습니다. ‘2025년 1월 2일 이후’ 취득하는 공시가2억 이하 주택은 취득세 중과 제외뿐만 아니라 신규 주택 구입에 따른 취득세 산정시 보유 주택수에서도 제외된다는 점입니다. 행정안전부 보도자료 내의 사례를 통해 쉽게 알수 있습니다.

• 예시: 현재 [수도권 비조정 10억 A주택 + 지방 공시가 2억 이하 B주택] 보유자가 [수도권 비조정 10억 C주택] 추가 매수 시,
• 기존: B주택 포함 3주택자로 간주 → C주택 취득세 8% 중과
• 변경 (2025.1.2 이후): B주택은 주택 수에서 제외 → C주택은 2주택 취득으로 간주 → 취득세 1~3% 적용 (C주택 가격 기준)

이는 다주택자의 추가 투자에 대한 세금 장벽을 상당히 낮춰주는 효과가 있습니다. 그야말로 ‘알짜배기’ 정보죠.

# 주택수별 취득세율 비교 #

전체적인 세율 변화는 이렇게 됩니다:

구분	1주택자	2주택자	3주택자
기존 정책
공시지가 1억 미만	1.0%	1.0%	1.0%
공시지가 1억~2억	1.1%	2.2%(중과)	3.3%(중과)
공시지가 2억 초과	1.1%~3.0%	2.2%~6.0%(중과)	3.3%~9.0%(중과)
새 정책
공시지가 2억 이하	1.0%	1.0%	1.0%
공지지가 2억 초과	1.1%~3.0%	2.2%~6.0%(중과)	3.3%~9.0%(중과)

전문가들은 이 정책이 지방 부동산 시장에 투자 수요를 일정 부분 끌어들일 수 있을 것으로 전망합니다. 특히 전세가율이 높은 지방 아파트의 경우, 취득세 절감 효과와 함께 월세 전환 시 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있어 투자자들에게 매력적인 옵션이 될 수 있습니다.

다만, 취득세 인하 정책이 1년 한시적으로 적용된다는 점을 감안하면, 구매 계획이 있는 실수요자나 투자자는 2025년 5월부터 2026년 4월 사이에 거래를 마무리하는 것이 유리합니다. 이 기간에는 지방 저가 아파트 시장의 거래량이 다소 증가할 것으로 예상되며, 이로 인한 일시적인 가격 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

4.지방으로 오라며 정부가 내미는 손짓에 과연 투자자의 선택은?

개인적으로 이번 정책의 향후 1년간 향방이 궁금합니다. 지방 아파트에 관심 있으신가요? 취득세 부담이 확 줄어드는 지금이 바로 그 ‘타이밍’일지도 모르죠. 분명 이 타이밍으로 돈버는 사람도 생겨날 겁니다. 부동산은 타이밍이 반이라고 하잖아요? 지방 소형 아파트 투자에 대해서도 공부하여 포스팅 한번 해볼까 합니다.

다음 포스팅에서는 지방 부동산 시장의 현황과 미래 전망에 대해 더 자세히 알아보겠습니다. 많은 관심 부탁드려요!