부동산 매매사업의 기본은 간단합니다. ‘싸게 사서 제값에 판다.’ 이 단순한 원칙을 실현하기 위해 많은 분이 경매를 활용하곤 합니다. 그런데 막상 시작하려니 막막하죠? “빌라부터 해야 할까, 아파트부터 해야 할까? 뭐가 다를까?” 이런 고민은 매매사업 초심자라면 누구나 겪는 과정입니다. 자금은 한정적이고, 경험은 부족하며, 시장은 예측 불가능하니까요. 성공적인 첫걸음을 위한 핵심 점검 사항들을 함께 짚어보겠습니다.
1. 매매사업자 등록 전, 목적부터 점검하자
부동산 매매사업을 시작하기 전에 가장 먼저 할 일은 본인이 어떤 방향의 수익을 기대하는지 명확히 하는 것입니다.
- 단기 차익을 노리는가?: (하지만 한 번 하고 말 거라면 매매사업자 시작은 신중해야 합니다.)
- 중장기 자산 축적이 목표인가?: (본업을 포기할 수 있는지에 대한 검토가 필요합니다.)
- 본업 외 보조 수익 정도로 접근하는가?: (주로 전업주부님들이 이런 방식으로 시작하는 경우가 많습니다.)
이 질문에 대한 답이 명확해야 매물의 종류, 투자 규모, 회전 전략 등을 구체적으로 세울 수 있습니다. 목적 없이 “싸면 사자”는 식으로 접근하면 예상치 못한 리스크에 직면할 수 있습니다.
2. 수익률은 높지만… 빌라 투자의 장점과 리스크
“시드머니가 부족하면 빌라부터 해보라는 말, 진짜 괜찮은 걸까?” 초보 매매사업자라면 한 번쯤 들어봤을 조언이죠. 실제로 많은 초보 사업자가 빌라로 첫 거래를 시작합니다. 진입 장벽이 낮고, 기본적으로 아파트보다 투자금액 자체는 소액이지만 투자수익률은 훨씬 더 높은 편이기 때문입니다. 심지어 반지하 빌라만 전문적으로 낙찰받아 수익화하는 분들도 있습니다. 하지만 수익률이 높은 만큼 여러 이유로 묶일 가능성도 그만큼 높다는 점을 인지해야 합니다.
빌라 투자의 장점은 다음과 같습니다. 수도권 기준으로 5천만 원에서 1억 원 이내의 경매 매물이 많아 초보자도 큰 부담 없이 접근할 수 있습니다. 또한, 신축이나 준공 10년 이내의 빌라는 리모델링 비용이 적게 들거나, 임대 수요가 풍부한 역세권 지역에서는 바로 전세나 월세 임대도 쉬운 편입니다. 작은 수익을 쌓아가며 실전 경험을 익히기에 적합한 환경이죠.
반면 단점도 명확합니다. 빌라는 아파트와 달리 실거래가 산정하기가 어렵습니다. 같은 동네라도 주차장 없는 30년 된 반지하 구축 빌라와 5년 전에 지은 깔끔한 신축 빌라는 가격이 다를 수밖에 없습니다. 임대 가격 또한 천차만별이라 적절한 입찰 금액을 산정하기 어렵습니다.
물론 고수들은 구축 빌라 탑층, 낡은 빌라, 화재로 폐허가 된 빌라 등도 매도하여 수익을 냅니다. 하지만 초보에게는 쉽지 않은 일이죠. 이런 역량은 지속적인 학습과 포기하지 않는 열정으로 키울 수 있습니다.
3. 선호도 높은 만큼 허들도 높다? 아파트 투자의 장단점
많은 초보 매매사업자들이 아파트 투자를 선호하면서도 막상 투자에 나서는 것을 망설이는 이유는 무엇일까요? 아파트는 시세가 공개되어 대출이 용이하고, 손바뀜이 잦아 매도가 쉬우며, 관리사무소에 의한 체계적인 관리로 집 컨디션이 상대적으로 좋다는 특징을 가지고 있습니다.
먼저 아파트 투자의 장점을 살펴보겠습니다.
- 실수요 기반의 안정성: “내가 산 집을 나중에 누가 사줄까?” 아파트는 이런 걱정이 적습니다. 아파트는 대한민국 부동산 시장의 표준이라 할 수 있죠. 수요자 입장에서도 익숙하고, 대출, 세금, 분양 등 정책의 중심도 대부분 아파트 위주로 돌아갑니다. 즉, 유동성이 높고 재판매가 용이합니다. 특히 신축이나 준신축 아파트는 전월세 수요도 안정적이며, 투자 후 리스크가 상대적으로 낮습니다. 매수 타이밍만 잘 잡는다면 몇 년 내에 프리미엄이 붙는 경우도 흔합니다.
- 대출·세무 체계가 정비되어 있어 예측 가능성 높음: “잔금대출이 안 나와서 망했다는 글, 다 빌라 얘기 아냐?” 맞습니다. 아파트는 KB 시세, 실거래가, 감정평가 등 데이터가 투명하게 잡혀 있어 대출 가능 금액을 예측하기 훨씬 수월합니다. 또한, 다주택자 세금, 취득세 중과, 양도소득세 등 세무 기준도 아파트를 중심으로 세팅되어 있어 실무 대응이 더 명확합니다. 세무 상황이나 금융 조건에 따라 전략 설계가 가능하다는 점에서 매우 큰 장점입니다.
그렇다면 아파트 투자의 단점은 무엇일까요?
- 진입장벽이 높다: “시드머니가 2억인데… 아파트는 엄두도 안 난다.” 아파트의 가장 큰 단점은 역시 초기 자금입니다. 수도권 기준으로 전세를 끼고 매입하더라도 실투자금이 최소 1억~3억은 필요합니다. 여기에 취득세, 법인 세무 비용 등을 고려하면 초보자가 단독으로 뛰어들기엔 부담이 큽니다. 특히 6.27 대출 규제 이후로 비규제지역 LTV가 70%에서 50%로 낮아지고, 법인 대출이 사실상 어려워졌기 때문에 현금 비중이 높은 사업자에게 유리한 환경으로 바뀌었습니다.
- ‘그 가격에 낙찰을 받아서 남나요?’: 아파트는 정보 비대칭이 거의 없습니다. 즉, “싸게 사서 비싸게 판다”는 구조가 거의 작동하지 않습니다. 모든 실거래가가 공개되고, 호가가 단지 단위로 공유되기 때문에 초보자가 이익을 얻을 틈이 적습니다. 결국 아파트는 타이밍이 전부입니다. 하락장에서는 답이 없고, 상승장에서는 ‘선점자’가 모든 수익을 가져가는 구조입니다.
요약하자면, 아파트 투자는 자금만 있다면 가장 안정적인 구조입니다. 2~3억 정도의 현금으로 5~6억대 아파트를 공략하는 것이 유리합니다. 그러나 아파트 투자를 하더라도 투자의 속성은 빌라 투자와 다를 바 없습니다. 빌라 투자보다 어려운 점은 아파트는 모든 정보가 공개되어 있으므로 상대적으로 저렴한 가격의 매수가 빌라보다 어렵다는 점입니다. 실제 현장에서 낙찰 통계를 보면, 감정가의 100% 이상으로 낙찰되는 아파트들이 대다수입니다. 그렇다면 방법은 무엇일까요? 결론에서 다시 정리해 보도록 하겠습니다.
4. 규제가 심해지는 요즘… 6.27 대출규제 관련 전략 설정은?
“대출 막히면 이제 매매사업 접어야 하나?” 요즘 매매사업자 커뮤니티에서 가장 많이 들리는 걱정입니다. 2025년 6월 27일, 금융당국은 부동산 법인 대출과 갭투자성 주택 매입을 사실상 막는 ‘6.27 대출규제’를 발표했습니다.
이에 따르면, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 주택을 매수할 경우 수도권에서는 주택담보대출(주담대)이 전면 금지됩니다. 기존 주택 처분 조건으로는 주담대 이용이 가능하지만, 이 역시 무주택자와 같이 비규제지역 기준 LTV 70%, 규제지역은 LTV 50%까지만 주담대가 가능합니다. 또한 수도권 및 규제지역에서는 주담대를 받는 모든 차주는 예외 없이 대출 실행일로부터 6개월 내 전입을 의무화했습니다.
자금 여력이 부족한 초보 매매사업자에게는 진입 자체가 어려워진 구조인 셈입니다. 하지만 해법을 찾아볼 수 있습니다. 1주택자(다주택자는 주담대 전면 금지)가 경매로 추가 주택 취득 시 대출을 껴서 취득한다면, 6개월 내 전입이 의무입니다. 여기서 중요한 점은 ‘6개월 내 전입’이지 ‘실제 거주’는 아닙니다. 일단 전입 후 매도 후 전출하면 됩니다. 그리고 매매사업자 자격으로의 대출은 현재(2025년 7월)까지는 제약이 없습니다. 물론 대출 취급 은행은 전보다 줄어들었으나, 매매사업자의 주담대 취급은 여전히 가능하다는 점을 알려드립니다.
5. 쉬운 것부터 가자. 초보자를 위한 4단계 로드맵 제안
“그래서 나는 지금 뭘 하면 되는 건가요?” 6.27 대책으로 대출도 막혔고, 아파트는 비싸고, 빌라는 무섭고… 많은 초보 매매사업자들이 이 지점에서 멈춰섭니다. 하지만 지금 이 시장에서도 ‘소액 + 짧은 회전 + 실전 경험’을 중심으로 한다면 충분히 시작할 수 있습니다. “꾸준히 하려면 내가 편한 구조여야 해요.” 초보자의 대부분은 ‘한 방’을 노리다가 중도 포기합니다. 반대로 월 1건, 분기 1회 정도의 안정적 회전 구조만 만들어도, 1년에 3건 이상 수익형 거래가 가능해집니다.
단계별로 점검하는 매매사업 초보자 로드맵을 제안합니다.
1단계: 실투자금 확보 후 투자 대상 선정
실제 보유한 현금과 가용 가능한 현금을 합치면 자신의 총 투자 가능액이 나옵니다. 대략적으로 가봅니다. 투자 가능액이 5천만원 정도라면 빌라를, 1억 전후라면 빌라 및 수도권 중소형 아파트, 2억 이상이라면 5억대 이상의 중형 아파트 등을 고려할 수 있죠. 물론 대출을 감안한 순 보유 투자금을 말하는 것이죠(취득가의 50%~70%는 대출로 충당하므로). 그렇다고 자금 규모에 따라 기계적으로 자신의 투자 가능액이 적다고 하여 무조건 빌라를 하라는 것은 아닙니다.
초보자는 빌라 매물의 옥석을 가리기 힘듭니다. 입지 선정, 실제 거래 가능 여부, 내부 수리 등 상당한 경험과 노하우, 실무 인맥이 필요하므로, 차라리 같은 금액대라도 서울 빌라보다는 수도권의 소형 아파트 투자를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 결국은 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.
2단계: 수익률 사전 검토 및 현장 임장을 통한 매물 선정
요즘 들어 아파트의 경우 낙찰률이 100%를 넘는 경우가 허다합니다. 제가 아는 매매사업자 고수 한 분은 수익률 산정 시 보수적으로 판단하여 일단 천만 원 이상의 수익이 예상된다면 입찰을 시도한다고 합니다. 가장 중요한 것은 지치지 말아야 한다는 점입니다. 낙찰이 될 때까지 계속 법원에 가서 입찰을 해야 하는데, 서울에 사는 직장인 김모 씨가 과연 그런 일정이 가능할까요? 한두 번이라면 몰라도 말입니다. 그런 경우에 대비하여 지인을 동원하거나, 입찰 대행업체를 활용하는 방법도 검토해야 합니다.
3단계: 수익률보다는 빠른 회전을 통한 수익실현을 목표로
초보자는 절대로 처음부터 큰 물건이나 큰 수익을 노리고 접근하지 말아야 합니다. 수익은 적더라도 최대한 안전하고 빠르게 엑시트(EXIT)할 수 있는 매물을 선정해야 합니다. 그래야 오래 갈 수 있습니다. 첫 투자 때 너무나 낡은 집을 받고, 너무나 이상한 채무자를 만나 극복하기 힘든 상처를 입고 투자를 영원히 접은 분들을 많이 봤습니다. 그만큼 첫 투자와 그 성공이 중요합니다. 투자는 오래 해야 하잖아요. 힘들면 안 됩니다.
4단계: 투자는 쉽게 해야 오래 갑니다. 지속 가능한 루틴 확보
투자는 취미가 되어야 하고, 일상이 되어야 합니다. 회사 다니면서도 틈틈이 매물 검색하고, 수익률 계산하고, 남들 다 쉬는 주말에는 현장 임장을 가야 합니다. 웬만한 열정 아니면 힘들죠. 그런 루틴을 만들어서 힘들다기보다는 즐기는 패턴으로 일상의 한 부분으로 만드는 것이 좋습니다.
루틴 예시를 다음과 같이 제시해볼까요?
- 매일 매물 검색 후 관심 매물 정리(매일 일정한 시간대에)
- 관심 매물 중 최우선 매물 선정하여 주말에 임장
- 월 1~2회 입찰 참여
- 매입 후 1~2개월 내 매각 플랜 수립
이러한 ‘작고 반복 가능한 루틴’이 결국 매매사업자의 생존 기반이 됩니다.
6. 맺으며 : 지금, 작게라도 시작해서 오래 살아남는 사람이 결국 돈을 법니다.
매매사업을 준비하면서 가장 많이 듣는 말이 “요즘 같은 시장에 시작해도 될까요?“예요. 불안하고 조심스러운 마음, 정말 당연합니다. 규제는 점점 많아지고, 자금 여건도 넉넉하지 않다면 망설일 수밖에 없죠. 그럴수록 중요한 건 완벽한 계획이 아니라 오늘 지금 이순간의 작은 실천 하나입니다. 오늘 내가 가진 자금 안에서 어떤 매물이 가능한지 직접 찾아보고, 마음에 드는 매물이 있다면 한 번 임장이라도 가보는 것. 그게 바로 시작입니다.
그리고 오래 하려면 편해야 합니다. 자신의 에너지를 소모하며 건강까지 해치는 몰입이라면 자제해야 합니다. 내 집처럼 편한 일상으로 투자는 그렇게 시작하세요. 그래야 오래 갑니다.
처음부터 큰 수익을 바라고 자신의 모든 에너지를 몰입하는 것보다는, 매수부터 매도까지의 한 바퀴 흐름을 직접 겪어보는 것이 중요합니다. 계약 과정, 세금 이슈, 공인중개사와의 커뮤니케이션, 임차인과의 응대까지. 이 모든 게 책으로는 절대 배울 수 없는 **‘진짜 실력’**이 됩니다. 그리고 몇 건의 경험이 쌓이면, 그때 비로소 본인에게 맞는 사업 방향도 자연스럽게 보입니다.
단기간에 큰돈을 벌기보단, 꾸준히 해나갈 수 있는 구조를 만드는 게 더 중요해요. 지금처럼 규제가 많고 시장이 혼란스러울수록, 결국 살아남는 사람은 거창한 계획을 세운 사람이 아니라, 하나라도 실천한 사람입니다. 완벽하게 준비된 시작은 없습니다. 부족하더라도, 오늘 작은 임장 한 번이 미래의 매매사업자로 가는 가장 현실적인 첫걸음일 수 있습니다.
주저하지 말고 자신을 믿고, 작게라도 움직여보세요. 조용하지만 뜨거운 그 열정이 일상을 이루는 루틴이 되고, 결국 당신을 시장에서 오래오래 살아남는 ‘진짜 사업자’로 만들어줄 것입니다. 우리 부자 되셔야죠! 그래서 여기까지 오신 거잖아요. 오늘도 성투하세요!