매매사업자 처음부터 끝까지 한바퀴 돌아볼까요?
안녕하세요, 오늘도 어김없이 부동산 공부하는 김말똥입니다. 오늘은 부동산 매매사업자라는 분야에 관심이 있는데 자세히 아는 정보가 없어 답답하신 분! 전체적인 그림이 안그려져서 무엇을 어떻게 어디서부터 준비해야 할지 막연하신 분들을 위한 정보입니다.
우리가 최종수익을 만들어 내 통장에 쌓기 위해서는 일단 주택을 매수하고 매도하고, 세금을 신고하고 납부해야 하는 일련의 절차를 차질없이 수행해야 합니다. 그러려면 일단 작전지도를 펼쳐봐야겠죠? 우리가 가야할 목표까지의 코스를 미리 알고 시작하면 이미 반은 성공입니다. 자 그럼 각 단계별로 세부적인 내용은 차차 배워가기로 하고, 오늘은 매매사업자 활동의 전체적인 프로세스를 눈에 익히는 시간을 만들어 보겠습니다!
1. 매매사업자의 정의와 판단 기준
매매사업자란 단기간 내에 부동산을 매매하여 이익을 얻는 것을 주된 목적으로 하는 사업자를 말합니다. 단순히 매매사업자로 등록했다고 해서 인정받을 수 있는 것이 아니라, 실제로 매매 목적으로 부동산을 취득했음을 세무서에서 인정해야 합니다.
매매사업자로 인정받기 위한 가장 중요한 포인트는 바로 부동산을 취득한 후 가급적 빠른 시일 내에 매도하는 것입니다. 만약 장기간 보유하거나 임대 목적으로 활용한다면 매매사업자로 인정받기 어려울 수 있으니 주의가 필요합니다. 물론 취득한 주택이 여러가지 사정으로 매도가 안되는 경우도 있겠지요. 그러한 경우에도 매수 및 매도를 위한 매매사업자로서의 일련의 활동이 지속된다면 매매사업자로서의 자격을 인정받는 데는 어려움이 없습니다.
또한, 매매사업자로 인정되면 양도소득세가 아닌 종합소득세 납부 대상이 됩니다. 이는 세금 전략을 세울 때 중요하게 고려해야 할 사항입니다. (이정도만!)
2. 매매사업자의 세금 신고 절차와 일정
매매사업자는 사업자등록을 하더라도 매수는 개인자격으로 합니다. 매도할 때만 사업자이름으로 하는 것이죠. 그래서 사실상 매매사업자라기 보다는 ‘매도사업자‘라고 개념을 잡아야 해요. 다시 말해 매매사업자는 직업입니다. 주택을 매수하는 주체가 될 수 없는 거죠. 매수의 주체는 개인 or 법인! 입니다. 다음은 매수부터 세금신고까지의 프로세스를 도식화한 것입니다.
아주 간단한 표입니다. 집을 (싸게)사서 (수익을 남기고) 팔고, 정산해보니 수익이 생기면 세금납부하는 순서입니다. 물론 각 단계별로 우리가 예상치 못한 많은 변수가 있습니다. 좋은 집을 낙찰(매수)받고, 좋은 조건으로 대출받고, 모양새 좋게 명도하고, 우리가 원하는 시기에 좋은 값 받고 매도하고, 이런 절차들 하나하나가 중요합니다. 물론 어렵죠. 하지만 우리는 극복할 수 있습니다!
아래 내용은 종합소득세 신고 시기 관련입니다. 일단, 매수시점은 중요하지 않습니다. 1년전이건 2년전이건 매매사업자인 내가 재고자산으로 등록하여 매도한다면 매매사업자 물건으로 취급됩니다. 그리고 매도 시점이 언제냐에 따라 세금신고 일정이 확정되니 다음의 표를 보시고 확인해주세요
주의사항: 5월에 하는 종합소득세 신고는 전년도(1.1~12.31) 발생 내역에 대해서만 진행합니다. 당해년도에 발생한 내역은 그 다음 해 5월에 신고하게 되니 유의하시기 바랍니다. 수입이 생기면 4대보험납부의무도 발생합니다. 의료보험이 특히 문제인데, 말하자면 길고요, 일단 오늘은 프로세스만 보고 가실게요. (일단 사업시작 시점은 연말보다는 연초가 유리합니다. 이유는 천천히..)
3. 임대 기간이 매매사업자 인정에 미치는 영향
매매사업자 인정 여부를 판단할 때 임대 기간은 매우 중요한 기준이 됩니다. 임대 기간이 지나치게 길어지면 매매 목적이 아닌 임대 목적의 부동산으로 간주될 수 있기 때문입니다. 그래서 매매사업자 물건으로 세금신고를 하였는데, 세무당국에서는 매매사업자 매물이 아닌 일단 양도세 부과를 할 수도 있습니다. 물론 전략적으로 양도세 일반매매를 선택하는 경우도 있지만, 중요한 것은 우리가 목적한 신고내역이 그대로 인정받는 것입니다. 때문에 가급적 빨리 매도해야 한다는 거죠. 시간은 돈!
법적으로 명확한 기준은 없지만, 가급적 임대 기간은 짧게 가져가는 것이 안전합니다. 너무 조급해할 필요는 없지만, 기간이 길어질수록 리스크는 커집니다.
4. 예정신고와 종합소득세 신고 방법
매매사업자는 양도소득세가 아닌 사업소득세 신고 대상입니다. 혹시 양도소득세 납부 고지서를 받더라도 그냥 무시하셔도 됩니다. 매매사업자로 인정된 이상 종합소득세만 성실히 신고하시면 됩니다.
예정신고는 ‘가볍게 선납’하는 개념이고, 종합소득세 신고는 ‘최종 정산’ 개념이라고 이해하면 편합니다.
5. 실제 사례로 알아보는 매매사업자 세금 계산
가장 간단한 구조로 설명해 보았습니다. 근로소득자가 매도차익 수입이 발생하여 총소득이 증가하게 되면 그 합산소득액에 맞추어 적용세율이 결정되는 구조입니다. 때문에 연봉이 높은 근로소득자는 불리한 측면도 있으니 신중한 접근이 필요합니다.
하지만 우리에겐 ‘비용처리’라는 묘수가 있는거죠. 사례2에서 보시는 것처럼 근로소득과 매매차익 합입 7,500만원이지만 필요경비로 1,300만원이 발생한다면 과세표준은 6,200만원이 되어 실제 납부하는 세금을 상당부분 줄일 수 있습니다. 필요경비는 어떤 것들이 해당되고, 어떤 방식으로 적용되는지도 차차 포스팅해 올리겠습니다.
실제로 주택을 매수하여 매도계약을 하고 세금신고까지 이어지는 프로세스를 사례3을 통해 보실 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 종합소득세 산정기간은 전년도 1월1일부터 12월31일까지라는 것입니다. 낙찰을 2024년 10월에 받았는데 정말 운이 좋아서 2024년 12월에 바로 매도하고 잔금까지 받게 된다면 종합소득세 신고는 2025년 5월까지 완료되어야 합니다.
재고자산이란? 재고자산은 곧 자신이 취득한 주택을 말합니다. 재고자산 등록 시 복식부기 장부를 활용해야 합니다. 매도 시점에 장부가 없더라도 걱정 마세요. 종합소득세 신고 때 낙찰 시점부터 거슬러 올라가 작성할 수 있습니다. 번거롭겠지만, 세금 신고의 기본이니 꼭 실천합시다!
6. 오늘은 여기까지!
부동산 매매사업을 하면서 가장 중요한 건 아무래도 세금 관련 정보를 정확히 파악하고 이에 맞는 계획을 세우는 일일 것입니다. 특히 매매사업자 인정 요건인 임대 기간 제한, 그리고 세금 신고 일정을 놓치지 않도록 주의하시기 바랍니다.
부디 이 글이 여러분의 부동산 투자에 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 추가로 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 남겨주세요. 성실히 답변 드리도록 하겠습니다.
다음 포스팅에서는 매매사업자! 사업자등록은 어떻게 하는가에 대해서 집중적으로 파헤쳐보려고 합니다. 놓치지 말고 꼭 봐주시길 바라며, 즐거운 투자 되시기를 기원합니다. 감사합니다!