1. 들어가며
변방의 북소리 – 이문동과 회기동의 추억.
장면1. 때는 90년대 초반, 20대 초반의 새파란 청춘이었던 말똥이는 서울시내 어느 대학을 다니고 있었죠. 어느 봄날, 경희대 경영학과 다니던 고등학교 동창인 친구와 회기동을 산책하던 친구는 밥을 먹자고 했습니다. 그가 이끈 곳은 바로 외대 학생식당.
“니네 학교 놔두고 왜 여기 온거야?”
말똥이의 질문에 친구의 대답을 간단했죠. “밥은 여기가 맛있어”
학식이 싸고 맛있었던 외대, 그리고 이문동과의 첫 인연은 그렇게 시작됐습니다. 그때만 해도, 90년대죠. 외국어대, 경희대 이쪽 근방은 서울에서 상당히 변방이었습니다. 심지어 고려대도 외곽이라 생각됐을 정도였죠. 물론 제가 살던 신림동에서 이문동은 너무나 멀기도 했고요.
동대문구는 이렇게 오랫동안 서울의 ‘비주류 지역’으로 인식되어 왔습니다. 대규모 재개발이 활발하지 않았고, 노후된 다세대 주택과 빌라가 밀집해 있어 젊은 세대나 실수요자들에게 큰 주목을 받지 못했죠. 상대적으로 낮은 집값과 오래된 주거 환경 탓에 투자가치도 제한적이었습니다.
한편으론 90년대부터 2010년대까지 분당, 평촌, 일산 을 비롯한 제1기, 2기, 3기 신도시들이 건축되고, 입주하고, 쾌적하고 말끔한 주거지역들이 계속 생겨나면서 동대문을 비롯하여 서대문구, 동작구 등 서울 도심의 주거지역들은 빼어난 도심 접근성에도 불구하고 오히려 소외받은 측면이 없지 않아 있습니다.
** 지금의 동대문구, 오래된 현재의 틀을 깨고 새로운 중심으로 진화중.
하지만 최근 들어 상황은 빠르게 변하고 있습니다. 특히 이문휘경뉴타운, 청량리 개발, GTX-B 노선 추진 등 대형 호재들이 이어지면서 ‘동북권 부활’이라는 키워드가 현실화되고 있습니다. 실제로 청량리역 일대의 랜드마크급 재개발이 속속 입주를 시작하면서, 그 인근 지역인 이문동도 자연스럽게 수혜 지역으로 주목받고 있습니다.
이러한 변화에 따라 동대문구의 부동산 시장도 활기를 띠고 있습니다. 2023년부터 2024년까지 동대문구의 아파트 매매가는 전반적으로 1억 원 이상 상승한 단지가 많으며, 이는 교통 인프라 확충과 재개발 프로젝트의 영향으로 지역 내 수요가 크게 증가했기 때문입니다. 특히, 청량리역 푸르지오와 같은 대규모 아파트 단지는 매매가가 n억 원 이상 상승하였으며, 신축 아파트에 대한 수요가 계속 증가하고 있습니다. 이는 주거 환경의 개선과 교통 접근성 향상으로 인해, 서울 중심부에서 상대적으로 합리적인 가격에 고급 주거지를 찾는 수요가 많아졌기 때문입니다.
이랬던 이문동이…. (동일 지점에서 촬영자료네요. 우측의 간판…출처는 네이버 로드맵)
이렇게 변해가고 있습니다. (이문자이아이파크 공사 현장)
** 주목받는 이문동, 그 중심에 선 두 단지
그 흐름 속에 등장한 이문아이파크자이와 래미안라그란데는 단순한 아파트 이상의 의미를 갖습니다. 동대문구의 미래 가치를 상징하는 프로젝트로, 실거주는 물론 중장기적 투자처로서의 기대감까지 높이고 있는 것이죠.
2. 이문동이 마포를 능가할 수 있을까? (feat. 이문아이파크자이 vs 래미안라그란데)
이문동의 입지는 마포와 어느 정도 유사합니다. 도심과의 거리가 5km 이내이고, 오래된 주택가가 밀집한 재개발 지대라는 것이죠. 그렇다면 동대문구 이문동이 마포구 아현동(마래푸 아파트 소재지)을 신축의 힘을 업고 뛰어넘을 수 있을까요?ㅎㅎ
이문동에 주목할 만한 신축 대단지 아파트 두 곳. 바로 이문아이파크자이와 래미안라그란데인데요, 이름만 들어도 브랜드 파워가 느껴지죠. 두 단지 모두 이문휘경뉴타운 중심에 위치하며, 대단지 프리미엄을 앞세워 많은 관심을 받고 있습니다. 그렇다면 이 두 단지는 어떻게 다를까요?
🟨 이문아이파크자이 : 이문동의 ‘마래푸’가 되겠다!
이문아이파크자이는 이문3-1, 3-2구역 재개발을 통해 공급되는 단지로, 현대산업개발과 DG건설 컨소시엄으로 지어지고 있습니다. 총 세대수는 4,321세대입니다. (오피스텔 594세대 포함). 용적률이 357%입니다. 상당하네요.. 지하철 1호선 외대앞역과 가까운 편입니다. 101동, 102동 경우는 그야말로 초역세권입니다.
202, 203 동 쪽은 외대앞역보다는 신이문역이 오히려 더 가깝네요.
이문아이파크자이는 이문3구역 재개발 단지로, 외대앞역과의 접근성이 우수합니다. 두 곳 모두 교통 접근성이 양호하지만, 아이파크자이는 향후 GTX-B 청량리역과의 연계에서 조금 더 유리하다는 평가도 있습니다. 근데 말입니다. 눈여겨 봐야 할 점이 하나 있는데, 어떻게 보시는지요.
제가 지금까지 살아본 아파트들을 잠시 추억해 보겠습니다. 주차대수가 1.5대 이상인 아파트는 일단 여유있습니다. 지하 2층은 항상 널럴하죠. 그런데 1.0대 이하 아파트는요. 바로 헬게이트가 매일매일 열립니다. 일단 저녁에는 차가지고 못나가요. 이중주차는 기본이고 심지어 아파트 밖에 세우고 오기도 합니다. 그럼 1.28대는? 흠…애매한 숫자긴 하지만 아주 불편한 정도도 아니라고 봅니다. 그런데 요즘에는 가구당 차량이 2대 이상인 집들도 많죠. 그래서 보통 다른 신축 아파트들 보면 내/외부 공간 활용해서 입주후에 어느정도 주차면을 추가로 확보하긴 합니다. 지혜로운 방법이 도출되길 바래봅니다.
두번째 문제는 도로망입니다. 현재 아파트 지도를 보시면 동쪽은 1호선 라인으로 막혀 있고, 북쪽은 주택가로 막혀 있고 남쪽은 외대앞역 상가골목으로 막혀 있습니다. 시내쪽으로 가는 사실상 유일한 통로가 이문로인데…
보다시다시 편도2차로 왕복4차선 도로가 유일합니다. 이 도로가 청량리 역으로 연결되고 도심으로 진입하는 유일한 도로축입니다. 도로확장이 시급하죠. 시급한데 방법이 없다네요. 유일하게 제시되고 시행예정인 해결책이..
현재 이주중인 이문4구역 을 관통하여 개설 예정인 지하도로입니다. 그런데 문제는 이 도로가 편도1차선, 왕복2차선 도로라는 것이고, 그나마 이문4구역이 완공되는 시점 이후에나 개통이 된다는 거죠.
이문휘경 뉴타운 입주세대가 거의 10,000세대입니다. 3구역 세대수만 4,000세대인데 아침에 출근 차가 최소 1,000는 나오겠죠? 동대문구청에서 관련 문제에 대한 용역을 시행중이라고 하니 현명한 해결책이 나오기를 기원해봅니다. (관련기사 : 이문로 도로 체계 개선 관련 용역 관련 기사 )
🟦 래미안라그란데 ㅣ 이문동의 역사를 새로 쓰는 빅가이!
총 3,069세대(임대541세대, 일반분양 약 1,300세대 포함, 총 39개동)입니다. 올해(2025년) 1월에 입주가 시작되었네요. 건설사는 삼성물산입니다. 먼저 위치를 볼까요.(출처 : 네이버 로드맵 동일)
위에는 학예종(한국예술종합학교) 및 의릉역사관이 있고, 오른쪽은 이문3구역 아이파크자이, 이문4구역과 맞닿아 있습니다. 파란색은 지하철 출근을 위한 도보코스입니다. 이문동 우체국 기준 도보로 7~8분 정도 예상됩니다. 참고로 ‘라그란데’ 는 스페인어 La grande 라고 합니다. 영어식으로 하면 “더 그랜드” The Grand 라고 하면 될까요?
주차대수 보겠습니다. 앞서 보았던 이문자이아이파크 와 비슷한 수준입니다.
3. 이문동이 12억이라고? 이문이 남을까?
모 부동산 커뮤니티에 올라온 사연을 볼까요? 제목은 ‘이문동 매수 고민’
” 지난 주에 이문동 아이파크자이 25평 매수 고민했었는데, 이번 주에 12억 매물 다 나가고 12.5부터 시작임. 지난주에 라그란데도 11억대 매물 6개 있었는데 싹다 매물 거두고 이제 제일 싼 매물이 12억이네, 하 이 가격에라도 사야 하나 싶다“
여러분 이 글을 보고 어떤 생각이 드시는지요. 일단 30대 부부로 보이는데요, 12억 동원 가능한 자금력에 박수보내고요, 정말 12억5천부터 매물가가 시작하는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 라그란데는 1층매물이 10억 5천이 있고, 그 외 매물들은 12억부터 시작합니다. 그런데 매물이 많지는 않습니다. 25년 4월25일 기준 20평형대 매매 매물은 딱 3개입니다. 근데 12억 짜리가 103동 고층매물이고 한집은 ‘집주인’ 마크가 없는 걸로 봐서는 동일매물 같네요. 그런 매물이 두개죠. 30평형대는 매매 물건은 12개 정도이고 저층13.3억부터 중층은 14억이 출발선이네요
그렇다면 과연 이문동 신축 25평을 12억으로 구매했을 때 ‘과연 안전 마진이 있을까?’ 하는 의문이 들겠죠. 물론 그 의문은 모든 분들이 자기 집을 매수할때 공통적으로 하셨을 자연스런 고민입니다. 어디선가 본 글이 있습니다. ‘집사기 좋을 때는 항상 3년전이다.’ 라는 글귀죠. 나와 내 가족이 편안하고 깨끗한 공간에서 거주하고 싶은 욕망은 자연스러운 겁니다.
이문동 신축의 의미는 서울 중심가에서 흔치 않은 신축아파트를 강남보다는 합리적 가격으로 구매한다는 데에 있다고 봅니다. 서울시 면적이 우리나라(남한) 면적의 단 0.6%인거 아시죠? 이 좁은 땅의 70%는 또 산입니다. 개발할 땅이 거의 없다는 거죠. 글로벌 10대 도시 서울시 중심부의 신축아파트의 위상은 앞으로 계속 올라갈 것입니다.
또한 로또 분양이 옛날말이 되버린 요즘에 와서는 일단 서울에 있는 신축을 제값에 매수하고, 대출이 있다면 나의 저축과 인플레이션의 더블도움을 받아 갚아나간다고 생각한다면 언제 매수하더라도 크게 문제되지는 않을 거라고 봅니다.
4. 결론. 실거주 vs 투자, 어떤 단지가 더 적합할까?
결론적으로 두 단지 모두 훌륭합니다. 도로망 접근성이 개선 필요성 있지만 언제나 그랬듯이 결국엔 해결된다고 봐야 합니다. 또한 종각과 강남역 기준으로 대중교통 이동시간이 40분대 이내로 매우 가깝습니다. 신축아파트 살아본, 현재도 살고 있는 경험으로 봐서는 일단 입주가 시작되면 만족도가 더 높아질 것이고, 메이저 브랜드 건설회사들의 브랜드 파워와 흔치 않은 서울시 동북권의 대단지 신축아파트로서의 프리미엄까지 겸비된 만큼 3년 후에는 아 그땐 그가격에 살수 있었지.. 하지 않을까 조심스레 예상해봅니다. 오늘도 행복한 하루 되세요~~^^