1. 과천에서 제일 가깝다 : 상급지와 가까운 곳이 정답
– 과천 국평 실거래가 26억 나왔죠. (과천 푸르지오 써밋 33평형) 21년도 전고점 뚫은지 오래고, 올해는 한달에 1억씩 오르고 있습니다. 3년후에 지금 공사중인 4단지 입주시 실거래가는 최소 27억~28억 될것이고, 지금 이주중인 5,8,9단지 분양가는 25억 넘을 겁니다. 다른 데도 다 오르지 않느냐, 맞습니다. 강남 핵심부는 100억 가겠죠. 그런데 안오르는 데는 죽어도 안올라요. 인덕원 역 인근에도 전고점 뚫은 곳은 아직 없습니다.
– 암튼 결론은 중촌마을이 안양 재개발 대상지중에 과천에서 제일 가까운 곳이라서 선택했습니다. 지금 시점에 중촌마을에 신축분양한다고 가정하면 분양가는 최소 15억 되겠죠. 그 이상이 될 수도 있습니다. 과천 분양가보다 10억이 싸잖아요. 그런 미래를 예상하고 선택했습니다.
배산임수(背山臨水, 산을 등지고 물을 내려다본다.)
물길과 도로는 집터보다 낮아야 한다.
집은 남향이 가장 좋다
2. 풍수가 좋다 : 전형적인 배산임수 입지에 반함
- 관양동(冠陽洞)
– 관양동의 유래는 1948년 지금의 관양동 1407에 관양초등학교를 건립하면서 교명을 지을때 관양동 출신 오병선(1904-1979)이 관악산 아래 양지 바른 곳에 자리잡은 학교라 하여 관악산의 관(冠)자와 양지의 양(陽)자를 취해 관양초등학교라 하였는데 그후 1973년7월1일 시제가 실시되면서 교명을 취해 관양동(冠陽洞)이라 하였다. (출처 : 안양시 홈페이지)
– 전형적인 배산임수 입지입니다. 위에 산이 있고, 아래에 물이 흐르고, 부지자체는 남쪽을 향한 완만한 경사지입니다. 하루종일 해가 잘 들어오는 남쪽을 바라보며 뒤로는 경사 급하지 않지만 웅장한 산이 버티고 있는 입지라 누구라도 여기에 터잡고 싶은 곳입니다. 사람보는 눈은 다 똑같고요, 그런 이유들로 평촌신도시 개발 전부터 마을이 형성되었던 거죠. 거주는 여기서 하고, 농사는 평촌벌에서 하는 형태였을 겁니다.
– 과천으로 치면 과천의 근본인 중앙동 자리죠. 과천 개발전에도 사람들은 현재 과천시청에서 과천여고, 11단지로 이어지는 라인에 모여살았었고, 양재천 건너 별양동 부림동은 농지였습니다. (서울대공원 있는 막계동은 화전민들이 밭일구고 살던 곳이었어요.) 과천의 근본동네. 아파트값도 중앙동이 제일 비싸죠. (푸르지오써밋)
3. 대단지 가능성 : 3,000세대 가능한 통부지
– 현재 중촌마을 재개발 구역은 약 15만제곱미터 정도로 알고 있습니다. 용적률250 정도로만 해도 3,000세대는 충분히 품을 만한 입지입니다. 지금 신축이 이자리 들어오면 분양가15억에 바로 완판될 겁니다. 그리고 실거래가는 과천 본도심의 70~80% 정도로 지정타와 비슷하게 갈것으로 예측합니다.
4. 월판선 개통 후 상권활성화 연계(feat. Inno Line)
– 위 사진에서 연두색 동그라미로 표시된 부분은, 중촌마을에서 가장 오른쪽이자 월판선 인덕원역사와 도보가 가능한 가까운 거리입니다, 보시면 아시겠지만 최고의 상권으로 꼽히는 퇴근길, 항아리 상권입니다. 대로변이라는 입지에 기존 동편마을 카페거리의 품격있는 문화 상권이 인덕원역과 매우 가깝죠. 이 곳을 상권으로 개발한다면, 중촌 마을의 분양 수익성도 좋아지고, 동편마을 카페 상권과 사실상 붙어 있으므로 둘이 합쳐서 더 큰 하나가 될 것입니다.
맺는 말
부동산 전문가의 글은 아닙니다. 다만 과천과 안양에 수십년 거주하면서 느껴온 점과 제가 직접 투자를 결심하게 된 이유를 나름 객관적인 지표를 근거로 포스팅한 것이니, 가벼운 마음으로 참고 해 주시길 부탁드립니다. 그럼 오늘도 성투하세요~~
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