chat gpt는 부동산경매 낙찰가를 산정할 수 있을까?
어제 포스팅했던 “claude chatgpt 비교 : 경매정보분석 결과 비교, 클로드ai 환불까지“ 의 후속글입니다. 이 글에서 소개했던 물건의 입찰일이 바로 오늘 (2025.5.8.목) 입니다. 무료버전임에도 불구하고 훌륭한 퍼포먼스를 보여주었던 chat gpt는 과연 부동산 경매 낙찰가를 어떻게 산정할 것인가. 가 궁금해졌고, 그래서 질문을 던져 보았습니다. 오늘은 chat gpt의 답변과 해당 물건의 입찰결과를 비교, 확인해 보고, 과연 이 물건의 낙찰가는 부동산 매매사업자 입장에서 어느 정도 수익성이 있을지 연구해보도록 하겠습니다.
아파트 단지 정보
총356세대에 아파트 동수는 6개동입니다. 보통 우리가 대단지로 부르는 1,000세대 이상의 단지는 아니지만 그렇다고 나홀로 아파트도 아니니 적당한 사이즈라고 보여집니다. 지하주차장도 있고, 주차대수는 세대당 1대가 넘으니 퇴근후 주차하는데 큰 문제는 없을 듯 하요. 전체적인 외관은 2006년도에 지어진 아파트 다운 모습입니다. 우리가 생각하는 요즘 신축 아파트 같지는 않지만, 전반적으로 깔끔하게 잘 관리되어 있고 용적률199%, 건폐율이 19%인 점은 단지 자체 공간이 상당히 여유 있고 쾌적할 것으로 판단됩니다. 사진상 보이는 소나무도 잘 관리된 것으로 보이구요.
해당 매물 시세 흐름 및 실거래가 분석
호갱노노 앱을 통해서 전반적인 흐름을 살펴봅니다. 수도권 33평 역세권 아파트 치고는 가성비 있다고 판단됩니다. 전세가도 2억초반대면 어느 정도 지역내에 소득수준이 있는 실수요층이 있다고 보여지구요. 전세 실거래가는 2025년 상반기에 2억1천(4층), 1억9천(3층, 5층), 2억2천(9층) 이렇게 총 4건 거래 있습니다.
경매투자자는 특히 부동산매매사업자로 등록하신 분이라면 단기매도를 반드시 염두에 두셔야죠. 매매지수 살펴보겠습니다. 거래량과 매매가 모두 체크해봅니다.
네이버 부동산 거래자료를 살펴보면, 21년 5월경은 전국적으로 마찬가지였지만 부동산 광풍이 여기에도 몰아쳤네요. 매매가가 4억을 돌파했어요. 최고 실거래가는 2021년 7월에 4억1천만입니다. 그 영향이겠지만 전세가도 21년 11월에 3억1천만원으로 최고가를 찍었습니다.(1억이상 역전세 났겠네요)
현재 매물로 나온 물건들의 가격대는 2억6천에서 3억2천 정도의 범위로 보여집니다. 실거래가를 볼까요, 23년도 봄부터 현재까지 별다른 변동없이 보합세를 유지하고 있습니다. 작년(24년1월)부터 올해(25년 5월)까지 실거래 살펴보겠습니다.
네이버 부동산 매물을 보면 (1층을 제외하고 ) 2억 7천부터 시작합니다. 우리 매물은 8층이죠. 8층 언저리 매물가는 2억7천에 세 개가 나와있네요. 네고를 감안하면 8층 급매가는 2.6억~ 2.7억 사이 구간으로 판단됩니다. 8층기준으로 상태 중간이상이면 2.65억 정도면 급매로 매도가 되지 않을까 합니다.
chat gpt 에게 예상낙찰가를 물어보다
chat gpt에게 다음과 같이 물어보았습니다.
그리고 잠시 후 다음과 같은 답변을 받았습니다.
어떠신가요? chat gpt는 낙찰률 약 85% 기준으로 낙찰가를 제시해 주었습니다. 그럼 실제 낙찰 결과는 과연 어쨌을까요.. 둥둥..
응찰자수가 무려 26명입니다. 대박이네요. 최종낙찰가는 245,700,000원(낙찰율85%)입니다.
이정도면 거의 2.5억에 낙찰받는건데, 취득세 등 등기비용에 명도비용과 금융비용 가산하면 우리가 앞서 산정해 두었던 급매가 2.65억으로 팔게 되면 거의 수익이 발생하지 않을 것으로 판단됩니다. 낙찰가가 2.35억 정도였다면 그래도 괜찮았을 텐데, 워낙 경쟁이 심했고, 지역내에 뭔가 호재성 이슈가 있었나 더 살펴보아야 할 것 같습니다.
낙찰되신 분은 지역내 실수요자인지도 궁금해집니다. 그러나 응찰자수가 26명이란 사실은 많은 분들이 전고점 4억1천만원 을 바라보고 들어온 것이 아닐까 하는 생각도 들었습니다. 과연 이 곳이 전고점을 회복할 것인가? 하는 판단, 아니면 전고점의 80%선까지만 가줘도 좋겠다라는 기대를 한 것인지 싶기도 하지만, 저의 짧은 생각으로는 이곳이 전고점 근처로 가는 것은 앞으로 상당기간(한 10년) 동안은 어렵지 않나 싶습니다.
맺는 말: 부동산 경매는 꾸준함이 생명이다!
우리가 부동산 경매 매물들을 살펴보면 사실 낙찰가는 어느정도는 해당 지역의 평균낙찰율에 수렴하는 것이 사실입니다. 그러나 부동산 경매의 특성상 변수가 다양하기 때문에, 각종 권리관계에 따라 수익권 금액이 달라지고, 심지어 어떨 때는 그날의 날씨도 변수가 될 수 있습니다. 낙찰자의 예기치 못한 실수, 또는 법원의 업무착오..등등. 그러한 다양한 변수는 사실상 예측하기 어렵고, 사람도 모르고, ai도 모르겠죠. 결론은 chat gpt의 예상낙찰가도 그러한 맥락에서 입찰가 산정의 보조도구로 유용하다는 것입니다. 최종 판단은 투자금을 쥔 내가 하는 것이니까요.
오늘의 매물은 단기매도를 추구하는 경매사업자가 봤을땐 수익성이 낮습니다. 하지만 경매물건이야 매일 쏟아지는 거니까요. 실망할 필요는 없습니다. 두드리다 보면 기회가 열리는 것이 바로 경매시장의 특성이니까요. 그럼 오늘도 화이팅입니다!